Если нужен имущественный вычет, нужно помнить, что набор документов для его подтверждения в случае покупки жилья отличается, например, от набора документов при оплате ипотеки или кредита на жилье. Но даже если правильно собрать все документы, есть случаи, когда вычетом нельзя будет воспользоваться.

• Какие документы понадобятся в случае, когда гражданин хочет заявить об имущественном вычете при покупке жилья.
• Как заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ для получения имущественного вычета.
• В какой срок вернуться деньги от налоговой при имущественном вычете.
• Случаи, когда нельзя воспользоваться имущественным вычетом.
• Может ли ИП получить вычет

Продолжение статьи «Получаем имущественный вычет по НДФЛ за 2016».

Собираем документы

Разберемся, какие документы понадобятся в случае, когда гражданин хочет заявить об имущественном вычете при покупке жилья.

Во-первых, это правоустанавливающие документы на объект:

• договор купли-продажи, приравненный к нему договор мены или соглашение об отступном, в которых обязательно должна быть указана стоимость приобретенной квартиры.
• свидетельство о государственной регистрации права на квартиру. При этом следует учитывать, что в настоящее время свидетельства на объекты недвижимости больше не выдаются, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Это связано с тем, что со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 01.01.2017 два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединили в один – Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН.

Минфин РФ также предупредил налоговые органы и налогоплательщиков об изменении документа, подтверждающего право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

Ведомство напомнило, что уже с 15 июля 2016 г. проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

При этом прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.

Соответствующие разъяснения приведены Минфином в Письме от 04.10.2016 № 03-04-07/57750 и распространены ФНС в письме от 18.10.2016 № БС-4-11/19695@.

Таким образом, единственным документом, подтверждающим право налогоплательщика на имущественный вычет в сумме расходов на приобретение объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано после 15 июля 2016 г., является выписка из ЕГРП, а с 1 января 2017 г. – выписка из ЕГРН.

Чтобы подтвердить расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам или целевым займам, а также банковским кредитам на их перекредитование, понадобится договор займа (кредита) с приложениями и дополнительными соглашениями к нему, а также документы, подтверждающие уплату процентов по данному договору (например, справка из банка). При этом в тексте такого договора должно быть указано, что предоставленный гражданину заем (кредит) можно использовать исключительно на приобретение на территории РФ дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (письма Минфина РФ № 03-04-07/29416 от 19.06.2014, ФНС РФ № ЕД-4-3/19630 от 22.11.2012).

Если супруги приобретают имущество в общую совместную собственность, то в числе документов на вычет необходимо представить копию свидетельства о браке и соглашение супругов о договоренностях по распределению между ними размера имущественного вычета.

Необходимость получения в бухгалтерии работодателя справки по форме 2-НДФЛ за тот год, по доходам которого подаются документы на вычет, теперь отсутствует. Это связано с тем, что НК РФ предоставляет налогоплательщикам право не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 217 НК РФ (за исключением доходов, указанных в п. 60 и п. 66 ст. 217 НК РФ), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Кроме того, потребуется написать заявление на возврат НДФЛ в связи с осуществлением расходов на приобретение имущества. Форма такого заявления утверждена приказом ФНС РФ № ММВ-7-8/90 от 03.03.2015. В заявлении обязательно должны быть указаны реквизиты лицевого счета гражданина (включая наименование банка, его ИНН и КПП, корреспондентский счет, БИК), на который будет перечислена возвращаемая сумма налога (письмо ФНС РФ № БС-3-11/1859 от 25.04.2016).

А вот подавать заявление на получение имущественного вычета не нужно. Как поясняют чиновники, в целях упрощения процедуры получения имущественного налогового вычета при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ заявление не требуется (письмо Минфина РФ № 03-04-05/16842 от 14.04.2014 г.)

После сбора всех необходимых документы, можно приступать к заполнению декларации по форме 3-НДФЛ.

Заполняем и подаем декларацию 3-НДФЛ

Декларацию 3-НДФЛ можно заполнить самостоятельно как на бумаге, так и с использованием компьютера, просто вбивая вручную данные в соответствующие поля утвержденной ФНС РФ формы, а можно облегчить себе задачу, используя специальные программы, или заполнить отчет в программе прямо на официальном сайте ФНС России. Основное преимущество автоматизированного способа состоит в том, что вероятность ошибок при заполнении формы 3-НДФЛ меньше, а уж если они возникнут, то программа предупредит о них (и тогда можно будет быстро их исправить).

Если вы заявляете в налоговой декларации как доходы, подлежащие декларированию, так и право на налоговые вычеты, вы обязаны представить декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом. Если же вы отражаете в декларации только сумму имущественного вычета, то можете представить декларацию и после 30 апреля.

Так, если по итогам 2016 г. в декларации 3-НДФЛ гражданином заявляется только имущественный вычет, связанный с покупкой жилья, то есть когда нет необходимости декларирования доходов, налог с которых не был удержан налоговым агентом или других доходов, налог с которых налогоплательщику нужно заплатить лично, то срок ее представления не ограничен конкретной датой и в таком случае представить декларацию за 2016 г. можно в любой момент в течение всего 2017 г. (п. 7 ст. 220, п. 2 ст. 229 НК РФ). Также следует иметь ввиду, что у гражданина в этой ситуации сохраняется право получить вычет и в течение последующих двух лет, то есть право на имущественный вычет, связанный с покупкой жилья, возникшее в 2016 г., можно использовать, подав декларацию 3-НДФЛ в течение 2017-2019 гг.

А вот если в декларации заявлены не только вычеты, но и доходы, которые налогоплательщик обязан задекларировать самостоятельно (например, в случае продажи им имущества или имущественных прав), тогда декларацию за 2016 г. необходимо подать не позднее 3 мая 2017 г. (т.к. установленный срок 30 апреля 2017 года выпал на выходной день) (п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229, п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

Существует несколько способов представления в налоговый орган декларации и документов, подтверждающих право на имущественный вычет.

Это можно сделать, подав ее лично в налоговой инспекции, либо, направив документы по обычной почте, а можно воспользоваться Интернетом. Последний вариант, без сомнения, является самым удобным, поскольку не нужно тратить время на поход в инспекцию.

Если вы заполняете декларацию в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте ФНС РФ, то ее можно будет сразу же оттуда направить в электронном виде в ИФНС (вместе со сканами подтверждающих документов). При этом нужно помнить, что инспекция может потребовать представить оригиналы подтверждающих документов, и тогда визита в налоговую инспекцию не избежать.

Срок возврата налога

Возврат денег от налоговой инспекции возможен через три месяца после подачи декларации 3-НДФЛ.

Это связано с тем, что налоговая инспекция должна сначала проверить декларацию и приложенные к ней документы, то есть провести камеральную проверку. По установленному правилу на камеральную проверку отводится три месяца (п. 2 ст. 88 НК РФ).

Кроме того, в соответствии с установленным порядком вернуть задекларированную сумму налога инспекция обязана после проведения камеральной проверки в течение одного месяца с момента получения заявления от гражданина (п. 6 ст. 78 НК РФ) (письма Минфина РФ № 03-02-08/65564 от 09.11.2016, № 03-04-05/60424 от 27.11.2014, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 98 от 22.12.2005).

Таким образом, заявление лучше подавать одновременно с декларацией. В этом случае возврат денег будет произведен сразу после завершения трехмесячного срока, отведенного для камеральной проверки. К тому же часто налоговики успевают провести проверку быстрее, следовательно, и возврат налога может быть осуществлен не через три месяца, а раньше.

Когда вычетом нельзя воспользоваться

Невозможно воспользоваться имущественными вычетами в размере расходов на приобретение (строительство) недвижимости и на погашение процентов по кредитам на ее приобретение (строительство) в следующих случаях (ст. 105.1, пп. 3, 4 п. 1, п. 5 ст. 220 НК РФ; Письмо ФНС РФ от 19.07.2013 № ЕД-4-3/13167):

1. приобретенное вами недвижимое имущество находится за пределами РФ;
2. приобретенный (построенный) вами на дачном земельном участке (на садовом земельном участке) дом является жилым строением, которое не признано жилым домом и не дает вам права регистрации проживания в нем;
3. вы не понесли расходов в связи с приобретением имущества (например, при получении его при приватизации или в порядке наследования либо в случае оплаты за вас другим лицом, в частности работодателем).
   Если жилой дом (квартира) приобретен частично за счет ваших собственных средств, а частично за счет средств бюджета бюджетной системы РФ (например, если вы являетесь участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих), то вычет будет предоставлен только в части расходов, превышающей сумму денежных средств, полученных из бюджета;
4. вы понесли расходы, связанные с приобретением (строительством) недвижимости, однако у вас отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на нее (за исключением случая приобретения недвижимости по договору участия в долевом строительстве) или платежные документы;
5. вы совершили сделку купли-продажи недвижимого объекта с физическим лицом (лицами), признаваемым взаимозависимым по отношению к вам (в том числе супругом, родителями и детьми).

Есть также и ситуации, когда имущественным вычетом нельзя воспользоваться при покупке недвижимости (пп. 1 п. 3, п. 11 ст. 220 НК РФ):

1. если гражданин уже воспользовался ранее имущественным вычетом при покупке или строительстве жилого дома, квартиры или долей в них в период с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2013 г., хоть и в сумме меньшей, чем был установлен законодательством в то время предельный размер вычета.
   То есть, если фактические затраты на приобретение (строительство) дома, квартиры оказались меньше установленного предельного размера вычета, то неиспользованная часть вычета не переносится и воспользоваться вычетом в настоящее время уже нельзя, при этом следует учитывать, что до января 2014 г. имущественный вычет по расходам предоставлялся только по одному объекту недвижимости;
2. если гражданин уже воспользовались вычетом по одному или нескольким объектам недвижимого имущества, право собственности на которые возникло после 1 января 2014 г., в полной сумме 2 млн руб.

С 2014 г. имущественный вычет на приобретение (строительство) недвижимости можно получить уже несколько раз по разным объектам недвижимости. Однако его общий размер также не может превышать 2 млн руб. Это означает, что если вы не получили вычет в полном размере при покупке одного объекта недвижимости, то сможете использовать остаток при покупке другого. Однако, если вычет уже заявлен вами и не использован в полном объеме до 1 января 2014 г., перенести остаток данного вычета на другой объект недвижимости невозможно (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; п. п. 2, 3 ст. 2 Закона № 212-ФЗ).

Невозможно воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при погашении процентов по целевым кредитам на приобретение (строительство) недвижимости в следующих случаях:

1. если гражданин уже использовал ранее имущественный вычет по расходам на погашение процентов по целевым кредитам (займам), направленным на приобретение (строительство) жилого дома, квартиры (п. 8 ст. 220 НК РФ);
2. кредит (заем)был выдан на иные (не связанные с приобретением жилья) цели или без указания цели (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Может ли ИП получить вычет

Проблема состоит в том, что освобождение от обложения НДФЛ, равно как и применение имущественных вычетов, не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) или использованного ранее в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Очевидно, что в данном случае «под удар» подпадают в первую очередь индивидуальные предприниматели.

С одной стороны, все более-менее понятно. Для осуществления предпринимательской деятельности гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по ОКВЭД. Соответственно, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности, со всеми, что называется, вытекающими (см., напр., Письмо Минфина РФ от 19.04.2016 № 03-04-05/22399).

В связи с этим вполне логичным представляется требование НК РФ вести раздельный учет доходов, полученных коммерсантом от бизнеса и в рамках его «частной» жизни как обычного физического лица. Ведь доходы, полученные вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ. То есть при соблюдении всех прочих условий индивидуальный предприниматель при продаже своей частной недвижимости вправе претендовать на имущественный вычет по НДФЛ. Правомерность данного вывода подтвердил и Минфин РФ в Письме от 04.05.2016 № 03-04-05/25690.

Однако финансисты взглянули на проблему и под другим углом. Они рассмотрели ситуацию, когда гражданин официально прекращает предпринимательскую деятельность и спустя некоторое время продает недвижимость, которую ранее использовал в бизнесе. В Минфине считают, что при данных обстоятельствах доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке и имущественный вычет уже бывшему индивидуальному предпринимателю не положен.

Надо сказать, что определенная логика в разъяснениях чиновников имеется.

Ведь в п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится о нераспространении освобождения от налога доходов, получаемых физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, а в пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ речь идет о неприменении имущественных вычетов в отношении любого недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые когда-либо использовались в предпринимательской деятельности.